Quel financement choisir pour votre bien ?

Le nombre des nouveaux accédants à la propriété augmente chaque année en France. Acheter un bien immobilier ne s'improvise pas. Souscrire un prêt non plus. Avant de rencontrer votre banquier, posez-vous les bonnes questions.


La capacité à emprunter
Etablissez un plan de financement en classant d'un côté toutes vos ressources et de l'autre toutes les dépenses liées à votre projet. Pour l'achat de votre résidence principale, l'établissement financier ne vous prêtera pas une somme dont le remboursement mensuel dépasse 30 à 35 % de vos revenus.


L'apport personnel
C'est le montant que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque. Un apport personnel de 20 à 30 % est apprécié par les banques. Il est cependant possible d'emprunter sans apport.


Le choix du crédit
Les organismes financiers peuvent vous proposer 2 types de crédits immobiliers : les crédits immobiliers classiques et les crédits immobiliers réglementés, qui bénéficient d'une aide de l'Etat.

>> Les crédits immobiliers classiques
• Les crédits immobiliers à taux fixe
L'emprunteur maîtrise tous les paramètres. Il ne risque pas de mauvaises surprises et donc une augmentation de son endettement. Aujourd'hui, la probabilité que les taux baissent, reste faible et on trouve des propositions dans une fourchette de 4,20 à 4,85 %.

• Les crédits immobiliers à taux variable ou révisable
Le taux est revu à chaque date d'anniversaire du contrat. Il varie selon un indice de référence et peut augmenter ou baisser selon les conditions du marché.

Notre préférence va, aujourd'hui, vers les taux fixes car le différentiel n'est pas suffisamment important pour justifier une prise de risques.

>> Les crédits immobiliers réglementés
Votre situation financière ou personnelle peut vous ouvrir un droit aux crédits réglementés.

• Le prêt Epargne Logement
Seuls les titulaires d'un plan ou compte épargne logement peuvent prétendre bénéficier de cet emprunt

• Le prêt conventionné
L'avantage de ce type de prêt est de pouvoir bénéficier de l’APL. Il est accordé sans condition de ressources.

• Le prêt Accession Sociale
Son taux d'intérêt est plus faible que celui du prêt conventionné. Il est soumis à des conditions de ressources.

• Le prêt 1% patronal
Il est destiné à l'acquisition ou l'amélioration de la résidence principale. Son taux est intéressant (entre 2 et 3%). Peuvent en bénéficier les salariés des entreprises de plus de 10 personnes.

• Le prêt à taux zéro (voir notre encadré)


Les garanties pour la banque
Les garanties se font sous la forme d'une hypothèque, d'un cautionnement ou d'un nantissement.
- Hypothèque : cette garantie assure à votre banque que le bien qu'elle a financé ne sera pas revendu avant le remboursement du prêt.
- Cautionnement : des organismes spécialisés se portent caution pour garantir votre banque.
- Nantissement : en général c'est un contrat d'assurance vie, mis à la disposition de l'organisme financier pour garantir le remboursement de votre emprunt.


L'assurance décès
Elle représente en moyenne 0,40 % du taux de l'emprunt. Généralement, la banque vous l'impose. Mais si vous êtes plutôt jeune et en bonne santé, vous pouvez dissocier les deux opérations, à condition de trouver une police d'assurance par vos propres moyens.
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