jeudi 29 octobre 2009

Louer en meublé : que faut-il savoir ?

Mon fils est étudiant. Un logement tout équipé l'arrangerait. Existe-t-il une réglementation précise en la matière ?

Qu'est-ce qu'un meublé ? Le logement doit être équipé de tables, de chaises, d'ustensiles de cuisine et de vaisselle, d'appareils ménagers, de meubles, de literie... Bref, de tout le nécessaire permettant au locataire de s'y installer immédiatement avec, pour tous bagages, ses effets personnels. La réglementation ne donne pas de liste précise du mobilier à fournir, mais l'équipement doit être suffisant (chaque pièce doit être meublée) pour que le bail ne soit pas requalifié en contrat de location classique.

Le contrat de bail. Propriétaire et locataire doivent signer un contrat écrit. En pratique, le bail doit être accompagné d'un inventaire précis du mobilier mis à disposition et d'un état des lieux. Comme pour une location classique, le propriétaire d'un meublé doit annexer au contrat un dossier de diagnostics techniques (état des risques naturels et technologiques, performance énergétique, etc.).

La durée du bail. Elle est d'un an minimum, renouvelable tacitement par périodes d'un an. Si le locataire est étudiant, la durée du bail est réduite à neuf mois, sans reconduction automatique à la fin du contrat.

Le loyer. Le meublé est généralement plus cher (de 10 à 25 %) qu'une location vide. Les loyers sont très sensibles à la localisation du bien et à la qualité des prestations. La révision du loyer ne peut intervenir qu'une fois par an à la date convenue entre le propriétaire et le locataire ou à la date anniversaire du bail. La hausse du loyer ne doit pas être supérieure à l'indice de référence des loyers (IRL, disponible sur le site www.insee.fr)

Des clauses à négocier. En meublé, le propriétaire dispose d'une certaine liberté pour fixer les conditions de la location. Par exemple, le montant du dépôt de garantie peut être calculé librement, contrairement aux locations vides, où il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.

Le bailleur peut aussi fixer librement le montant des charges, tout comme exiger de son locataire les modalités de paiement du loyer (chèque, virement...) et sa périodicité (mensuelle, trimestrielle...). Mais certaines clauses peuvent être jugées abusives par les tribunaux. À vérifier avant de signer (www.clauses-abusives.fr).

Donner congé. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis d'un mois (contre trois pour une location vide), même si le contrat prévoit une clause contraire (arrêt de la Cour de cassation du 6 avril 2005).

De son côté, le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour la fin du bail, en respectant un préavis d'au moins trois mois. Il doit aussi motiver sa décision et uniquement pour l'une de ces trois raisons : reprise du logement pour l'habiter ou le faire habiter à des proches ; vente du logement ou motif légitime et sérieux (non-paiement des loyers, dégradations...). En dehors de ces motifs, le refus de renouvellement est injustifié.

À lire. Locations meublées et saisonnières aux Ed. Le Particulier (26 ?). Sébastien Jensonny, Ouest-France

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